To z pewnością nie jest najbardziej lubiany temat, ale nie da się tego uniknąć: gwarancja. Jeśli nie znasz prawidłowego okresu gwarancji, będziesz musiał w najgorszym wypadku słono zapłacić. Osoby, które nie znają swoich praw w przypadku wykrycia wad po odbiorze towaru/usług, mogą ponieść niesłuszne konsekwencje. Aby Cię przed tym uchronić, przedstawiamy poniżej najważniejsze dane i fakty dotyczące gwarancji zgodnie w budownictwie. W ten sposób kolejny okres gwarancyjny minie Ci bezpiecznie!
Co prawo budowlane rozumie pod pojęciem gwarancji?
W niemieckim prawie zobowiązaniowym rękojmia oznacza przejęcie odpowiedzialności za wady wykonanej przez Ciebie usługi. W przypadku budownictwa oznacza to, że jeśli można udowodnić, że spartaczyłeś robotę, zostaniesz postawiony przed faktem dokonanym. Gwarancja oznacza nic innego, jak odpowiedzialność za wady: jeśli podczas odbioru zostaną wykryte wady, klient ma prawo do ich usunięcia. Wykonawca jest zobowiązany do przestrzegania tego i do usunięcia wad na własny koszt. W ten sposób umowa przechodzi z fazy wykonania do fazy gwarancji. W tej fazie wykonawca musi zapewnić klienta, że praca została wykonana prawidłowo. Oznacza to, że prace budowlane spełniają wymogi jakościowe określone w umowie i są wolne od wad z punktu widzenia ustalonych standardów technicznych.
Wykonawca nie musi spełnić tego żądania, jeżeli roszczenie z tytułu wad jest przedawnione. W tym przypadku – jeśli został przekroczony pięcioletni okres gwarancji.
Okresy gwarancji i przedawnienia w budownictwie są jednakowo ważne dla zleceniodawców i wykonawców: gwarancja BGB lub VOB chroni zleceniodawcę przed przykrymi konsekwencjami nieprawidłowo wykonanych prac lub niefunkcjonalnego produktu. Zleceniobiorca jest zobowiązany do usunięcia wad w uzgodnionych terminach. Jednakże może on również chronić się przed przeterminowanymi roszczeniami i postępowaniami cywilnymi poprzez regulacje prawne.
Okresy gwarancyjne: Na co należy zwrócić uwagę?
Gwarancja wchodzi w życie z chwilą całkowitego zakończenia prac budowlanych. Z reguły jednak wady wykrywane są w fazie budowy. Muszą one zostać zarejestrowane, przypisane do odpowiedzialnych stron i ostatecznie rozpatrzone. W przeciwnym razie odbiór nie może mieć miejsca. Dopiero po pomyślnym odbiorze robót budowlanych rozpoczyna się okres gwarancji.
Klient może żądać usunięcia wad tylko wtedy, gdy wskaże na nie w trakcie okresu gwarancyjnego. Dotyczy to również sytuacji, gdy wada zostanie stwierdzona po odbiorze. Natychmiast po wykryciu wady klient musi wysłać pisemne zawiadomienie o wadzie. Powinno ono zawierać jedynie informację o reklamowanej wadzie, ale również rozsądny termin na jej usunięcie. To, jakie zasady i przepisy obowiązują w odniesieniu do tych terminów, zależy od tego, czy gwarancja opiera się na VOB czy na BGB..
Gwarancja VOB vs. BGB: Jakie przepisy obowiązują?
Zasadniczo prywatne umowy o roboty budowlane reguluje ustawa o umowach na roboty budowlane i usługi niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), natomiast publiczne umowy o roboty budowlane reguluje niemiecka procedura zawierania umów budowlanych (VOB). Różnica ta ma decydujące znaczenie, ponieważ kodeksy zawierają różne standardy dotyczące gwarancji. Jeśli strony skutecznie uzgodniły VOB/B jako podstawę umowy, gwarancja VOB przewiduje czteroletni okres rękojmi dla świadczeń budowlanych; dla pozostałych świadczeń obowiązują dwa lata.
Gwarancja VOB różni się pod wieloma względami od regulacji dotyczących okresu gwarancyjnego zawartych w BGB. Szczególną uwagę należy zwrócić na następujące cztery punkty gwarancji VOB:
- Przepisy szczególne dotyczące odbioru (formalnego, nieformalnego) w § 12
- Regulacja roszczeń z tytułu wad (przed odbiorem w §4 ust. 7, po odbiorze w §13): W przeciwieństwie do BGB, nacisk położony jest na usunięcie wad, a ustawowe prawo do odstąpienia od umowy jest wykluczone.
- Krótszy termin przedawnienia dla roszczeń z tytułu wad budowlanych wynoszący 4 lata (§ 13 ust. 4).
- Przerwanie biegu przedawnienia roszczeń z tytułu wad przez pisemne zawiadomienie o wadach przez klienta (§ 13 ust. 5 nr 1).
Należy więc odpowiednio wcześnie upewnić się, który tekst prawny reguluje kwestię gwarancji w umowie. Więcej informacji na temat różnic pomiędzy VOB/B i BGB można znaleźć w naszym artykule na temat zarządzania wadami.
Okresy przedawnienia według VOB
W VOB termin przedawnienia nie jest tożsamy z okresem przedawnienia. Podstawowy okres przedawnienia VOB wynoszący 4 lata może ulec zmianie w zależności od przedmiotu umowy. Jeśli chodzi o wykonywanie prac budowlanych o niskim ryzyku, np. malarskich, wystarczający może być okres dwóch lat. Te dwa lata obowiązują również wtedy, gdy brak wad może być zagwarantowany tylko przez regularną konserwację. Tak jest na przykład w przypadku systemów elektronicznych. W przypadku przemysłowych systemów spalania obowiązuje nawet tylko roczny okres przedawnienia.
Po zgłoszeniu wady, jej skutecznym usunięciu i odbiorze, dla nowego świadczenia rozpoczyna się odrębny dwuletni okres przedawnienia. Nie może się on zakończyć przed upływem okresów standardowych lub uzgodnionych okresów przedawnienia. Mimo to, klienci są chronieni przed podstępnie zatajonymi wadami. W takim przypadku stosuje się zwykły, 30-letni okres przedawnienia.
Aby nie dopuścić do upływu cennego czasu, wykonawcy powinni również uważać, aby wady, które zostały usunięte po terminowym zgłoszeniu wad, zostały potwierdzone przez klienta jako usunięte w terminie. W tym przypadku „usunięta wada” oznacza, że roboty budowlane mają jakość zgodną z umową. W przeciwnym razie wykonawca ponosi ryzyko, że okres gwarancji nie wygaśnie lub będzie trwał nadal.
Kto ponosi koszty związane z poprawkami?
Jeżeli z powodu powtarzającego się niedotrzymywania terminów prace budowlane zostaną poprawione lub proces budowlany ulegnie opóźnieniu, powstaną dodatkowe koszty. Ani podwykonawcy, ani zleceniodawca nie ponoszą ich dobrowolnie. Na szczęście VOB posiada na to odpowiednie przepisy. A one mówią jasno: kto spowodował wadę budowlaną, jest zobowiązany do jej usunięcia na własny koszt. Dopóki to nie nastąpi, klient nie musi uiszczać opłaty. Co się jednak stanie, jeśli usuwanie usterek przeciągnie się tak bardzo, że podwykonawca będzie musiał pracować na złamanie karku? Kto zatem pokryje te koszty? VOB zabezpiecza klientów przed tą niefortunną sytuacją dzięki kaucji zabezpieczającej.
§17 VOB: kaucja zabezpieczająca
Paragraf 17 niemieckiej ustawy o umowie o roboty budowlane (VOB) przyznaje zleceniodawcy prawo do żądania zabezpieczenia uzgodnionych prac budowlanych przed rozpoczęciem realizacji umowy. Przepisy o zamówieniach publicznych określają to jako kaucja zabezpieczająca. VOB ma zatem na celu ochronę stron umowy przed stratami spowodowanymi wadliwym wykonaniem lub niedostarczeniem usług. W swoim brzmieniu § 17 VOB zezwala na „zatrzymanie kaucji jako zabezpieczenie wykonania umowy i roszczeń z tytułu wad”. Do wykonawcy należy decyzja, czy zabezpieczenie będzie w formie pieniężnej czy innej. Jeśli strony umowy zdecydują się na zabezpieczenie pieniężne, jest ono często zabezpieczone blokadą na rachunku bankowym.
Wysokość zabezpieczenia zależy od wartości robót budowlanych. Nie należy jednak ustalać go przesadnie wysoko, gdyż stanowi on dodatkowe obciążenie dla wykonawcy. W przypadku mniejszych kontraktów często w ogóle rezygnuje się z kaucji. To samo dotyczy kontraktów o niskim ryzyku wystąpienia wad. Należą do nich na przykład usługi rozbiórkowe. Jeśli chcą Państwo skorzystać z prawa do zabezpieczenia VOB, należy to koniecznie zaznaczyć w umowie budowlanej.
Kto spisuje, ten zyskuje: Uproszczenie gwarancji dzięki oprogramowaniu budowlanemu
Nawet jeśli istnieją jasne przepisy, w ramach gwarancji ciągle dochodzi do sporów. Przyczyną jest często nieodpowiednia dokumentacja budowlana, w której brakuje uporządkowanej, zrozumiałej dokumentacji usterek. Obowiązuje następująca zasada: do momentu odbioru wykonawca musi udowodnić, że jego dzieło jest wolne od wad budowlanych. Od momentu odbioru usługi klient lub właściciel budynku musi w razie sporu udowodnić istnienie wady budowlanej. Dlatego ten, kto najlepiej wszystko udokumentował, jest zawsze tym, który zyskuje.
Albo jak to się mówi w budownictwie: kto spisuje, ten zyskuje! Czasochłonną dokumentację budowlaną można uprościć np. dzięki inteligentnemu oprogramowaniu budowlanemu, w którym zawsze masz pod ręką zgodną z prawem dokumentację postępu budowy, usterek i ich usuwania na wypadek późniejszych sporów. Na przykład, jeśli można wykazać przy pomocy przejrzystej dokumentacji, umieszczając zdjęcia w odpowiednich dokumentach, że wada jest wynikiem dyspozycji klienta, można uniknąć odpowiedzialności i zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy.